楼按明曦/拆解首年定息按揭计划\经络按揭转介营运总监 张颢曦

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  根据金管局住宅按揭统计调查结果,今年上半年新取用按揭贷款额及宗数分别按年回落14.5%及17.1%,相信因疫情影响楼市交投,并令到按揭市场同步回落。而银行基于按揭业务仍未达标的情况下,各自推出不同优惠如增加现金回赠吸引客户,近日则有大型银行推出「首年定息住宅按揭计划」(首年定按计划)抢攻市场份额。

  首年定按计划的第一年按揭息率固定为2.75厘,当定息期完结后,按揭利率将以HIBOR为基准,利率为H+1.3厘,并设有封顶息率,上限为P(最优惠利率)-2.25厘,每宗贷款额上限为2000万元。客户另可享存款挂钩按揭计划以抵销部分按揭利息支出。要注意计划由即日起至今年10月15日接受申请,需要在今年12月15日或之前提取贷款。

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  浮息按揭计划(H按及P按)与定按计划的主要分别为前者的每月供款会跟随市场利率变化而浮动。美国已开始加息周期,本港1个月拆息攀升并触及H按封顶位。根据经络早前预测,相信9月份调升P机会十分高,幅度约为0.25厘。而该定息按揭计划首年息率2.75厘比拆息封顶位或P按亦只高出0.25厘,而相比12个月拆息(大致维持在3.61厘)亦有一段折让,相信对市场可谓吸引,将会吸引部分新造按揭及转按客户选用。

  除了该大型银行推出的首年定按计划,香港按揭证券有限公司(按证公司)亦早于2020年2月推出定息按揭计划,年期可选择10年、15年及20年,而最新9月份的年利率分别为3.5厘、3.65厘及3.8厘,每宗贷款额上限为1000万元。

  两者比较,银行推出的首年定按计划首年息率比按证公司的定息按揭计划较低,而且贷款额上限亦较高,如想购买较大额数的物业,可建议选择前者。而后者的优点在于,借款人在计算供楼负担比率时,毋须通过银行加息3厘的压力测试,只需要通过供款与入息比率,入市门槛因而降低。若早年选用发展商按揭计划的业主,则可考虑透过后者转按至银行按揭计划,避免因优惠期过后而须付较高的利息。无论选用哪一种定息按揭计划,事前应了解当中的细节,如有需要可向相关银行、按证公司或大型专业按揭中介公司查询。

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